Bau- und Mietkalkulationen der ABG

Anfrage gemäß § 50 II Satz 5 HGO

Immer wieder ist Frankfurt Spitzenreiterin – zumindest, wenn es um die Höhe der Mietpreise geht. Im Gesellschaftervertrag zwischen der Stadt Frankfurt und ihrer stadteigenen Wohnungsgesellschaft, der ABG Frankfurt Holding, ist als Zweck der ABG die „sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“ angegeben. Im August 2017 veröffentlichte die ABG ihren aktuellen Geschäftsbericht. Dem ist zu entnehmen, dass die Mieteinnahmen des ABG Konzerns gegenüber dem Vorjahr von 350.685.000 Euro auf 360.986.000 Euro um mehr als 10 Millionen Euro gestiegen sind (Seite 93). Und das, obwohl die Koalition angekündigt hatte, dass die ABG-Mieten bis 2021 um maximal ein Prozent pro Jahr steigen sollen (sogenannter „Mietenstopp“).

Von den gut 78 Millionen Euro Überschuss, den die ABG 2016 trotz Mietenstopp erwirtschaftet hat, sind mehr als acht Millionen an den städtischen Haushalt zurück geflossen (vgl. Vorbericht zum Haushalt 2017, M 39 vom 17.02.2017, Seite 26).
Es bleibt bisher für die Mieter*innen und für Wohnungssuchende undurchsichtig, wie sich die Mieten der ABG zusammensetzen. Immer wieder werden bspw. die hohen Baukosten und hohe Kosten für Energieeinsparmaßnahmen als finanzielle Belastung im Neubausegment dargestellt und hohe Mieten damit begründet. Zugleich werden am Immobilienmarkt immer kurzfristigere, hohe Renditen versprochen. Die stadteigene ABG Holding stellt demgegenüber klar, dass die Abbezahlung ihrer Gebäude langfristig berechnet ist: „Neuzugänge an Wohngebäuden werden grundsätzlich über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren […] linear abgeschrieben“ (ABG Geschäftsbericht 2016, Seite 88). Zugleich sind im Neubau Mietpreise von 13 Euro pro Quadratmeter kalt bei der ABG mittlerweile Durchschnitt (Antwort des Magistrats auf die Frage F 2337 vom 18.09.2015).

Trotz dieser Angaben bleibt unklar, wie die Mieten der ABG genau zustande kommen. Zudem bleibt offen, wie viel es die ABG kosten würde, mehr bezahlbaren Wohnraum zum Preis von Sozialwohnungen (erster Förderweg) zu schaffen – also zu 5 Euro pro Quadratmeter (bzw. 6,50 Euro pro Quadratmeter bei entsprechend 20 Prozent höheren Einkommensgrenzen).

Pauschal lassen sich diese Fragen nicht unbedingt beantworten, da die ABG in verschiedenen Vierteln und auf Grundstücken mit unterschiedlichen Besitzverhältnissen baut. Deshalb wollen wir gerne Näheres über vier bestimmte Projekte erfahren. Dort sind mittlerweile Menschen eingezogen oder es wurde schon mit dem Bau begonnen, sodass eine Offenlegung keine Geheimnisse der zukünftigen Geschäftsstrategie enthüllt. Damit ist ein wichtiges Argument der ABG entkräftet, was bisher vermeintlich der Auskunft über die Baupreise und Finanzierungskosten der stadteigenen Gesellschaft entgegen stand.
Die Projekte, die näher betrachtet werden sollen, sind die folgenden:

1. Neubau, Mittelstandsprogramm: Am Markomannenweg und am Cheruskerweg in Unterliederbach stellt die ABG-Tochtergesellschaft Hellerhof GmbH zum 1. Februar 2018 insgesamt 49 Wohneinheiten fertig. Diese werden von der Stadt Frankfurt im Mittelstandsprogramm gefördert; die Mieten sollen nach Angabe der ABG zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter betragen (Quelle: https://www.abg-fh.com/bauen/aktuelle-projekte/unterliederbach/neue_mitte_unterliederbach.php).
2. Nachverdichtung, Förderwegemix: Die Platensiedlung in Ginnheim soll aufgestockt werden. Es sollen 600 zusätzliche Wohneinheiten entstehen. Die Besonderheit ist, dass die Grundstücke schon im Besitz der ABG liegen und deshalb keine weiteren Grundstückskosten mehr anfallen. Im Frühjahr 2018 soll die Baugenehmigung vorliegen; das Frankfurter Architekturbüro Forster hat einen Entwurf erarbeitet, demzufolge in Modulbauweise und aus Holz aufgestockt wird. Die neu entstehenden Wohnungen sollen zur Hälfte gefördert werden. Die andere Hälfte soll frei finanziert sein – und zu Mietpreisen ab 10,50 Euro vermietet werden (Antwort des Magistrats auf die Frage F 961 vom 14.12.2017).
3. Neubau, Förderwegemix: An der Altenhöferallee auf dem Riedberg baut die ABG derzeit 128 Wohnungen, davon werden 20 im ersten Förderweg gefördert und 47 im zweiten. Die restlichen, frei finanzierten, Wohnungen sollen zu etwa 12,20 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Die Baukosten sollen 42,5 Millionen Euro betragen.
4. Neubau, u. a. Eigentumswohnungen: Am Bockenheimer Depot hat die ABG 193 Wohnungen gebaut auf einem Grundstück, was zuvor Eigentum des Landes Hessen war. Davon vermietet sie 114 Wohnungen selbst, von denen wiederum 38 Wohnungen mit öffentlichen Geldern im Mittelstandsprogramm gefördert wurden (19,68 Prozent). Das heißt, dass die anderen 76 Mietwohnungen nicht mietpreisgebunden sind. Die restlichen 79 Wohnungen hat die ABG als Eigentumswohnungen verkauft.

Der Magistrat wird daher gebeten, folgende Fragen zu beantworten:

Teil I: projektbezogene Fragen
Bitte jeweils bezugnehmend auf alle vier Projekte beantworten.

Miethöhen

1. Wie hoch waren bzw. werden die Kaltmieten der genannten Projekte jeweils bei Erstbezug sein (gesplittet nach den unterschiedlichen Förderwegen und für freifinanzierte Wohnungen)?
2. Wie hoch war bzw. wird der kalkulatorische Anteil der Betriebskosten im Verhältnis zur Erstvermietungsmiete angesetzt (evtl. Höhe von Pauschale oder Vorauszahlungen)?
3. Um wie viel niedriger fallen die Betriebskosten voraussichtlich aus, sofern besondere energetische Maßnahmen beim Bau eingesetzt wurden?
4. In welcher Höhe werden Einsparungen im Energieverbrauch gegenüber der vorgeschriebenen Bauweise nach Energieeinsparverordnung durch eine energetisch bessere Baumaßnahme erwartet?
5. Sollen in regelmäßigen Abständen Mieterhöhungen erfolgen und wenn ja, wie oft?

Grundstückskosten, Baukosten und Baunebenkosten
Bitte absolut, anteilig an den gesamten Projektkosten sowie die Kosten pro Quadratmeter angeben.

6. Wie hoch waren jeweils die gesamten Investitionskosten für die Projekte?
7. Wie verteilen sich die Investitionskosten auf Grundstückskosten (ggf. Erbbaurechte auf städtischen Grundstücken), Erschließungskosten, Baukosten und wie hoch sind ggf. die Mehrkosten für besondere energetische Maßnahmen (sofern noch keine abschließenden Rechnungen vorliegen bitte Kostenvoranschläge angeben)?
8. Inwiefern machen sich die nicht vorhandenen Grundstückskosten und geringere Erschließungskosten in Projekt 2 (Aufstockung Platensiedlung) in der Mietkalkulation bemerkbar?
9. Nach wie vielen Jahren amortisieren sich die Investitionen jeweils für die frei finanzierten, im ersten Förderweg und im Mittelstandsprogramm geförderten Wohnungen?
10. Wie hoch sind (ggf. laufende) Kapitalkosten (Tilgungen und Zinsen), Anfangsrenditen und Instandhaltungsrücklagen angesetzt?
11. In welchem Maße werden die Projekte aus Eigenkapital und in welchem aus Fremdkapitel finanziert?
12. Inwiefern sollen über die Instandhaltungsrücklage hinaus Rücklagen gebildet werden und wofür werden diese ggf. eingeplant?
13. Wie schätzt die Geschäftsführung der ABG die Möglichkeit ein, rein kostendeckend zu vermieten, also ohne Gewinne zu erwirtschaften?
14. Wann sind die ersten Kernsanierungen der Bauten, die jetzt entstehen, vorgesehen (also eine Erneuerung der Haustechnik und Sanitäranlagen sowie von Dächern, Fenstern, Türen und sonstiger schadhafter Bausubstanz)? Zum Vergleich: Nach wie vielen Jahren wurden Wohngebäude der ABG in der Vergangenheit zum ersten Mal kernsaniert?
15. Inwiefern werden durch höhere Mieten in den frei finanzierten Wohnungen Mietpreise in geförderten Wohnungen quer finanziert?
16. Welche Faktoren spielten bei der Entscheidung zugunsten von Eigentumswohnungen in Projekt 4 (Nördlich Bockenheimer Landstraße) eine Rolle?
17. Inwiefern erfüllt der Bau von Eigentumswohnungen den Zweck der ABG laut Gesellschaftsvertrag, nämlich eine „sozial verantwortliche Wohnungsversorgung“ zu gewährleisten?

Teil II: allgemeine Fragen zu Mietenstopp und Kalkulationsansätzen

18. Halten es der zuständige Dezernent und die Geschäftsführung der ABG für sinnvoll, den Mietenstopp bei der ABG über die jetzt festgelegten fünf Jahre hinaus zu verlängern?
19. Eine Mieterhöhung um wie viel Prozent war im Zeitraum 2016 bis 2021 ursprünglich geplant (gegenüber der Mieterhöhung von maximal 5 Prozentpunkten mit Mietenstopp)?
20. Wie hoch kalkuliert die ABG die entgangenen Einnahmen durch den Mietenstopp bisher?
21. Wie kommen die Mehreinnahmen durch Mieten zwischen 2015 und 2016 zustande (Mieterhöhungen bei laufendem Mietverhältnis, Mieterhöhungen bei Mieterwechsel im Bestand, Neuvermietungen in Neubauten)?
22. Wofür hat der Magistrat die Gelder verwendet, die die ABG jährlich in den städtischen Haushalt ausschüttet (bitte für die letzten 10 Jahre nach Projekten aufschlüsseln)?
23. Wie viele Mietwohnungen und wie viele Eigentumswohnungen hat die ABG insgesamt in den letzten fünf Jahren auf städtischen Grundstücken und auf Grundstücke stadtnaher Stiftungen gebaut? Bitte einzeln angeben, ob es sich um Grundstückserwerb oder um Erbbaurechte handelt.
24. Planen die Stadtregierung und die ABG die Möglichkeit der Vergabe städtischer Grundstücke durch Erbbaurechte in Zukunft vermehrt wahrzunehmen?
25. Wie stehen der Planungsdezernent und die Geschäftsführung der ABG zu dem Vorschlag eine neue Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen auf Bundesebene einzuführen?
26. Plant die ABG zukünftig weiterhin Eigentumswohnungen zu bauen und zu verkaufen?

Anfragesteller:
Stv. Eyup Yilmaz

DIE LINKE. im Römer