Senkung der Erbbauzinsen um bezahlbaren Wohnraum u.a. in ehemaliger Aka-demie für Arbeit (AdA) zu schaffen

Gemeinsamer Antrag der Fraktionen im Ortsbeirat 2 von
SPD, Bündnis90/DIE GRÜNEN, DIE LINKEN und DIE PIRATEN

Ersetzt die Anträge: OF 1014/2, OF 1015/2 und OF 1016/2
Der Ortsbeirat möchte beschließen:

I. Der Magistrat wird gebeten, zu veranlassen:

1. der Erbbauzins auf städtischen Wohnbauflächen, die als öffentlich geförderter Wohnraum oder Wohngenossenschaften oder gemeinschaftlichen/ genossenschaftlichen Wohnprojekten im Rahmen einer Konzeptvergabe zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden, soll je nach der Höhe der jeweiligen konkreten Bodenrichtwerte (Nach der Regel: Je höher der Bodenrichtwert desto geringer der Erbbauzins) mit einem Erbbauzins von 0,5 % bis 1,5% des Bodenwerts angesetzt werden.
2. Dies gilt auch bereits für die Vergabe der Akademie der Arbeit.

II. Zusätzlich wird der Magistrat gebeten zu prüfen und zu berichten

1. inwieweit die Vergabe in Erbbaurecht zu einer Wertminderung des Grundstücks führt.
2. inwieweit eine dinglich festgeschriebene Nutzung für gemeinschaftliches Wohnen und soziale Zwecke zu einer Wertminderung des Grundstücks bei Vergabe mit Erbbaurecht führt.
3. inwieweit sich die in den obigen Punkten angesprochene Wertminderung bei der Akademie der Arbeit konkret auswirkt.
4. ob bei der der Vergabe im Konzeptverfahren für die Ermittlung der absoluten Höhe des Erbbauzinses der Wert für eine wohnliche Nutzungsmöglichkeit ohne Beschränkung für die Flächen oder der durch die obigen Punkte geminderte Wert angesetzt werden soll.

III. Darüber hinaus wird der Magistrat gebeten über die derzeitige Praxis der Verwaltung bei der Vereinbarung von Erbbaurechten zu berichten. Es wird um öffentliche Vorstellung des zuständigen Dezernats im Ortsbeirat gebeten. Insbesondere wird der Magistrat gebeten,

1. die derzeitige Praxis der Verwaltung insbesondere zum zu Stande kommen der Höhe eines Erbbaurechtes zu skizzieren.
2. zu prüfen und zu berichten, ob in der derzeitigen und vormaligen Praxis der Stadt Frankfurt Erbbaurechte an die jeweiligen Erwerber des Erbbaurechts für Wohnbauflächen in Form einer Einmalzahlung insoweit kapitalisiert werden bzw. wurden.
3. falls die Frage zu b.) bejaht wird, zu prüfen und zu berichten, wie viele Einzelfälle dies in den vorigen Jahren waren.
4. falls die Frage zu b.) bejaht wird, die Praxis der Verwaltung insbesondere zum zu Stande kom-men der Höhe eines Erbbaurechtes durch Einmalzahlung zu berichten.
5. welche sonstigen Maßnahmen aus Sicht des Magistrats bzgl. einer finanziellen Entlastung weiterhin in Frage kämen, um den Bewerber/innen die Umsetzung der auferlegten gemeinschaftsorientierten Ausrichtung der Wohnprojekte überhaupt zu ermöglichen?

Begründung:

Durch die in den letzten Jahren galoppierenden Bodenrichtwerte insbesondere im innenstadtnahen Bereichs Frankfurt wird über die Höhe des städtischen Erbauszinses neu zu entscheiden sein, um be-zahlbaren Wohnraum in Frankfurt weiter zu gewährleisten. Dies betrifft aktuell im Ortsbeiratsbezirk 2 die geplanten Wohnprojekte im Gebäude der ehemaligen Akademie für Arbeit (AdA), wird aber doch jede städtisch geplante Konzeptvergabe an Wohnprojekte und Genossenschaften betreffen, in dem für mittlere und untere Einkommen bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll.
Am Beispiel der Akademie der Arbeit soll dies beispielhaft verdeutlicht werden (alle Angaben beruhen auf der Präsentation der KEG vom 19.2.2020 in den Räumlichkeiten der AdA): für das 1755 m² große Grundstück veranschlagt die KEG einen jährlichen Erbbauzins von 146.981,25 € – 162.996 € (ersteres mit Gewerbe im EG, zweiteres als komplette Wohnbebauung). Das bedeutet für den Anteil, den allein der Erbbauzins für die monatliche Kaltmiete ausmacht, bei insgesamt 2440 m² Nutzfläche 5,02 € – 5,67 €.
Durch die Vergabe mittels Konzeptverfahren legt die Stadt solchen Projekten richtigerweise einige wichtige Vorgaben auf, die sowohl städtebauliche als aus sozialpolitische Ziele der Stadt zu erreichen helfen. So werden insbesondere eine langfristig günstige Miete sowie ein sozialer Mehrwert für das Quartier von den Projekten erwartet.
Die Erfüllung dieser Auflagen stellt die Gruppen stets vor Herausforderungen. So treten sie teilweise einen Teil der von den Gruppe selbst finanzierten Wohnflächen für eine (teil)öffentliche Nutzung ab und engagieren sich in ihrer Freizeit für die Nachbarschaft. Gleichzeitig stehen die Gruppen aufgrund steigender Bodenpreise, die durch den Erbbauzins zu einer Erhöhung der Mietkosten führen, vor einer finanziellen Belastung.
Entgegen der Annahme des Magistrats (St 1965/2019) wäre mit einer Anpassung des Erbbauzinses keine Ungleichbehandlung anderer Erbbauberechtigter verbunden, da es sich hier ja nicht um eine einfache Wohnnutzung handeln soll, sondern die Wohnprojekte gehalten sind, soziale oder kulturelle Angebote für ihre Nachbarn bzw. den Stadtteil zu schaffen – für die andere Projektgruppen von der Stadt finanziell gefördert werden. Diese Ãœberlegungen gelten auch für den auf dem Campus Bockenheim noch zu schaffenden Wohn- bzw. sozial und/oder kulturell zu nutzenden Raum.
Wohngruppen leisten einen wertvollen Beitrag für das Quartier und letztlich auch für die politischen Ziele der Stadt Frankfurt. Dies sollte seitens der Stadt Anerkennung und Unterstützung finden. Der bisherige Erbbauzinssatz ist hierbei derzeit eine zusätzliche Belastung.
Bei der Konzeptvergabe bei der ehemaligen AdA am Rande des Campus Bockenheim in Bezug auf die konkreten Bodenrichtwerte könnte in der zeitlichen Perspektive der Konzeptvergabe auch ein Erbbauzins von <1% angemessen sein zur Verwirklichung der mit diesem Projekt verbundenen städtebaulichen Ziele.
In der ST 1384 (07.08.2017) zur Frage des Erbbauzinses für die Flächen am Rohmerplatz, die die die KEG von der Stadt pachtet, gibt der Magistrat zur Kenntnis, dass sich der Bodenwert sehr wohl aufgrund festgeschriebener Nutzungsbeschränkungen mindern kann, was letztlich Einfluss auf die Höhe des Erbbauzinses hat. Im beschriebenen Fall ist der Wert durch die Vergabe eines Grundstücks als Erbbaurecht sowie der Nutzungseinschränkungen von 7.356.600 Euro auf 2.367.648 Euro gesunken. Der Erbbauzins beträgt mit 76.380,30 Euro/Jahr somit 1,04% vom ursprünglichen Bodenrichtwert bei uneingeschränkter Nutzung und 3,23% vom geminderten Bodenwert. Das zeigt, dass zum einen der Einfluss der Bodenwertminderung bei Vergabe in Rahmen von Konzeptverfahren allgemein zu klären ist. Zum anderen wird deutlich, dass ein Erbbauzins von höchstens 1% des Bodenrichtwertes für Flächen, die im Rahmen eines Konzeptverfahrens an gemeinschaftliche Wohnprojekte vergeben werden und damit einer Nutzungseinschränkung unterliegen, angemessen ist. Der Vergleich mit dem Rohmerplatz, bei dem es sich die Förderwürdigkeit aus der Nutzung durch KITA und studentisches Wohnen ergibt, ist aus Sicht der Antragsteller*innen schlüssig, da auch Wohnprojekten durch die Vorgaben der Konzeptvergabe und der Auswahl durch eine Jury faktisch auferlegt wird Teile des Gebäudes für soziale und/oder kulturelle – und damit förderungswürdige – Zwecke der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.
Eine öffentliche Vorstellung der derzeitigen Praxis des Magistrats bei Vergabe von Erbbaurechten ist aufgrund des großen Interesses der Bockenheimer Bürgerschaft (z.B. Ortsbeiratssitzung vom 18.01.2020) absolut wünschenswert. Die Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte ist ein richtiges und wichtiges Ziel der Wohnungspolitik der Stadt Frankfurt. Diese Projekte fördern nicht nur eine Durchmischung der Wohnbevölkerung sondern auch der Etablierung neuer und alternativer Formen des Zusammenlebens.