Antrag der Fraktion DIE LINKE. im Römer
Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen:
Förderweg 2 der öffentlichen Wohnungsbauförderung („Frankfurter Programm für den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen: Förderweg 2“) wird wie folgt geändert: Die Einstiegsmiete (Ziff. 5.5.1) wird anhand der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet mit einem Abschlag von 35 Prozent für Einkommensstufe 1; 25 Prozent für Einkommensstufe 2 und 15 Prozent für Einkommensstufe 3. Die Einstiegsmieten dürfen 25 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.
Begründung:
Das Ziel des Förderwegs 2 ist es, neben klassischen Sozialwohnungen, auch für mittlere Einkommen bezahlbare Wohnungen in Frankfurt bereit zu stellen. Die beantragte Änderung des Förderwegs 2 entspricht einer Rückführung in das Preismodell, das bis 2017 angewendet wurde. Vor 2017 orientierten sich die Mietpreise der per Förderweg 2 geförderten Wohnungen an den ortsüblichen Mietpreisen und sahen einen Abschlag von 15 bis 35 Prozent vor (= Vergleichsmodell). Damit war sichergestellt, dass die geförderten Mieten nicht über den Durchschnittsmieten des angrenzenden frei finanzierten – also nicht geförderten – Wohnungsbestandes liegen.
Dies ist nun nicht mehr der Fall: Im Jahr 2017 beschloss die Stadtverordnetenversammlung mehrheitlich die Änderung der Förderrichtlinie (§ 1698). Die Änderungen haben gravierende Folgen und gehen mit Mietenanstiegen sowohl bei geförderten als auch bei frei finanzierten Wohnungen einher. Sie sehen feste Einstiegsmieten von 8,50 Euro pro Quadratmeter, 9,50 Euro pro Quadratmeter und 10,50 Euro pro Quadratmeter vor (= Modell der festen Einstiegsmietenstufen). Die zu zahlende Miete orientiert sich am Einkommen der Mieter*innen, das ebenfalls in drei Stufen eingeteilt wird.
In den vergangenen Jahren zeigte sich, wie die drei festen Einstiegsmietstufen zu Mieterhöhungen geführt haben:
Zum einen wirkt sich das Modell auf die Ertragserwartungen der Vermieter*innen im frei finanzierten Wohnungsbestand mit niedrigen Mieten aus. In einem Großteil der Stadtteile Frankfurts liegen die Durchschnittsmieten frei finanzierter Bestandswohnungen bei etwa 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter. Die Einstiegsmieten der aktuellen Richtlinie von 8,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter für geförderten Wohnraum liegen deutlich darüber. Daher führt die Förderrichtlinie momentan zu steigenden Ertragserwartungen der Vermieter*innen des frei finanzierten, günstigen Bestandes. Es liegt nahe, dass Vermieter*innen folgendermaßen handeln: Warum soll eine frei finanzierte Wohnung für 7 Euro pro Quadratmeter vermietet werden, wenn eine mit öffentlichen Geldern bezuschusste und geförderte Wohnung im Nachbargebäude 10,50 Euro pro Quadratmeter einbringt. Bisher noch bezahlbare Mietwohnungen mit Mietpreisen um die 7 Euro pro Quadratmeter sind durch dieses Modell von Mieterhöhungen bedroht – und die darin lebenden Mieter*innen von Verdrängung. Es droht ein stadtweiter Anstieg niedriger Mieten im Wohnungsbestand. Zudem wird die ohnehin kaum wirksame Mietpreisbremse, die einen Preisanstieg bei einer Wohnungsneuvermietung verhindern soll, durch die hohen Einstiegsmieten im geförderten Wohnraum weiter ausgehöhlt.
Zum zweiten haben die festen Einstiegsmieten im Förderweg 2 Auswirkungen auf den frei finanzierten Neubau: Anfang 2017 gab es noch Bestrebungen der stadteigenen Wohnungsgesellschaft ABG, neue frei finanzierte Wohnungen für 10 Euro pro Quadratmeter zu bauen. Die hohen Mietpreise im geförderten Wohnungsbau unterlaufen dieses Ziel. Wenn bis 10,50 Euro pro Quadratmeter noch öffentliche Fördergelder in Form von Zuschüssen und Krediten bezahlt werden, fehlen die Anreize, frei finanzierte Wohnungen mit günstigeren Mieten zu bauen. Meist liegen die Preise im frei finanzierten Neubau sogar deutlich höher. Selbst die ABG vermietet Neubauwohnungen für mehr als 15 Euro pro Quadratmeter (kalt). Angebote von privaten Bauunternehmen oder Immobilienkonzernen liegen teilweise noch deutlich darüber. Diese hohen Preise im Neubau schlagen sich wiederum auf den Mietspiegel nieder. Über die beobachteten Mietpreise können Mieterhöhungen in der Nachbarschaft begründet werden. So wirkt sich der Mietenanstieg im geförderten Bereich auf bisher bezahlbaren frei finanzierten Wohnungsbestand aus.
Mit dem aktuellen Modell der drei festen (und hohen) Einstiegsmietstufen werden Stadtteile wie das Nordend und Nied gleichgesetzt: Während an der einen Stelle Mieten von 10,50 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum umliegenden Wohnungsbestand eher niedrig sind, sind sie an der anderen Stelle sehr hoch. Zum Beispiel in der Platensiedlung in Ginnheim führt dies zu der absurden Situation, dass neue geförderte Wohnungen teilweise doppelt so teuer sind wie der frei finanzierte Bestand. Dieses Problem wird mit einer (Rück-)Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete (= Mietspiegel) behoben.
Auch das Vergleichsmodell hatte eine Schwäche: In teuren Stadtteilen würden geförderte Mieten 10,50 Euro pro Quadratmeter übersteigen, sofern der Mietspiegel eine Vergleichsmiete von über 13 Euro pro Quadratmeter angibt. Dieses Problem soll mit einer Begrenzung der Miete im Bezug zum Einkommen der Mieter*innen gelöst werden. Dazu wird eine maximale Mietbelastung von 25 Prozent vom Nettoeinkommen der Mieter*innen als Förderbedingung aufgenommen.
DIE LINKE. im Römer
Dominike Pauli und Martin Kliehm
Fraktionsvorsitzende
Antragsteller*innen
- Stadtv. Ayse Dalhoff
- Stadtv. Dominike Pauli
- Stadtv. Eyup Yilmaz
- Stadtv. Martin Kliehm
- Stadtv. Merve Ayyildiz
- Stadtv. Michael Müller
- Stadtv. Monika Christann
- Stadtv. Pearl Hahn
